Exposição de motivos

A atual situação do País está marcada pela acelerada degradação das condições de vida. Os salários e as pensões perdem poder de compra, a inflação é extremamente elevada, os preços de bens essenciais continuam a aumentar. Crescem as desigualdades e as injustiças – os trabalhadores, os reformados, o povo são empurrados para a pobreza enquanto os grupos económicos aumentaram escandalosamente os seus lucros.

Se as dificuldades no acesso à habitação já se faziam sentir, neste contexto agravaram-se bastante. É real o receio de muitas famílias, face ao aumento dos custos com a habitação, de poderem não conseguir suportar esses encargos, correndo o risco de ficar sem casa.

Os jovens continuam a adiar a sua independência, mantendo-se na casa dos pais porque não encontram casa que consigam pagar, nem mesmo um quarto; os valores de renda atingem valores altamente especulativos incompatíveis com os rendimentos auferidos e as taxas de juro já vão no sexto aumento consecutivo e a perspetiva é continuarem a aumentar, com prestações à banca que subiram 100, 200, 300, 400 euros ou mais.

As medidas anunciadas pelo Governo não dão uma resposta cabal para resolver os problemas existentes. No denominado pacote de medidas “Mais Habitação” a opção do Governo foi favorecer aqueles que têm ganho e muito com a especulação da habitação, designadamente a banca, os fundos imobiliários e os grandes proprietários, atribuindo-lhes novos benefícios fiscais. O Governo recusa enfrentar os grandes interesses no setor imobiliário e financeiro, não há soluções para proteger os inquilinos e a habitação das famílias - muitas delas empurradas para o endividamento por via do crédito à habitação-, não há soluções efetivas para aumentar a disponibilização de habitação pública. O Governo recusa assumir as suas responsabilidades na oferta de habitação pública.

As medidas anunciadas pelo Governo não combatem a especulação, nem rompem com opções de mercantilização da habitação e que são responsáveis ao longo de décadas pelas crescentes dificuldades no acesso à habitação e pelo aumento dos custos da habitação para famílias.

A habitação é um direito e não uma mercadoria. A habitação cumpre uma função social e é um bem essencial. É a base para a organização da vida pessoal e familiar.

A Constituição da República Portuguesa determina que “todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar”. Estabelece também que incumbe ao estado assegurar o direito à habitação, assim como “programar e executar uma política de habitação inserida em planos que garantam a existência de uma rede adequada de transportes e de equipamento social; promover a construção de habitações económicas e sociais; estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o acesso à habitação própria ou arrendada; incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais e das populações, tendentes a resolver os respetivos problemas habitacionais e a fomentar a criação de cooperativas de habitação e a autoconstrução.”

É preciso dar concretização ao que a Constituição determina.

A atual situação exige soluções que garantam o acesso à habitação a custos compatíveis com os rendimentos das famílias e a proteção da habitação morada de família seja em situação de arrendamento, seja para quem contraiu empréstimo à habitação, ou ainda para que ninguém fique sem a sua casa.

Neste sentido o PCP apresente o Projeto de Lei, em que propõe um vasto conjunto de medidas para proteger o direito à habitação, regular preços, alargar a oferta de habitação pública e combater a especulação e os impactos da subida dos juros.

Propomos:

• A criação de um regime especial de proteção dos inquilinos, que limita o valor dos novos contratos, que garante a estabilidade no arrendamento, que elimina o balcão dos despejos e restringe as situações de despejo;
• A criação de um regime especial de proteção da habitação própria, que coloque os lucros da banca a suportar o aumento das taxas de juro, através da redução das margens de lucro dos bancos que resultam de um conjunto de custos e encargos associados aos créditos à habitação; garanta a renegociação mediada dos contratos de crédito à habitação, permitindo o alargamento do prazo de amortização; a aplicação de uma moratória de capital no pagamento do empréstimo; a dação em cumprimento, considerando a dívida extinta ; a conversão do empréstimo em arrendamento com possibilidade de retomar o crédito.
• O alargamento da oferta pública de habitação através da mobilização do património público para fins habitacionais, proibindo a sua alienação; do apoio à programas de habitação sem fins lucrativos, da criação de uma linha de apoio para a recuperação e reabilitação de habitações devolutas e a criação de um regime simplificado de posse administrativa pelo IHRU de imóveis devolutos, quando os proprietários não recorram a esse mecanismo, para disponibilização para arrendamento no regime de renda condicionada;
• E o fim dos regimes fiscais de favorecimento, nomeadamente o fim do regime fiscal para os residentes não habituais.

São soluções urgentes e necessárias que permitem por um lado proteger a habitação e por outro lado alargar a oferta de habitação pública

Nestes termos, ao abrigo da alínea b) do artigo 156.º da Constituição e da alínea b) do n.º 1 do artigo 4.º do Regimento, os Deputados da Grupo Parlamentar do PCP apresentam o seguinte Projeto de Lei:

Artigo 1.º

Objeto

1. A presente lei estabelece as medidas de proteção da habitação.
2. Para efeitos do disposto no número anterior, a presente lei procede:
1. À criação de um regime especial de proteção dos inquilinos;
2. À criação de um regime especial de proteção da habitação própria;
3. Ao alargamento da oferta pública de habitação;
4. À eliminação de regimes fiscais de favorecimento, designadamente do regime dos residentes não habituais.
3. Para concretizar o disposto no número anterior, a presente lei procede:
1. à alteração ao Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, na sua redação atual;
2. à alteração ao Novo Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação atual;
3. à alteração ao Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual.

Capítulo I

Proteção dos Inquilinos

Artigo 2.º

Regime Especial de Proteção dos Inquilinos

É criado o Regime Especial de Proteção dos Inquilinos nos termos previstos no presente capítulo.

Artigo 3.º

Limitação à fixação de rendas em novos contratos

1. Nos novos contratos de arrendamento é fixado um limite máximo do valor da renda correspondente à aplicação do coeficiente de 1,0043 ao valor da última renda praticada no arrendamento de imóvel que tenha estado sujeito a arrendamento nos 5 anos anteriores.
2. Nos casos em que não tenha havido arrendamento anterior é fixado um limite máximo do valor da renda correspondente à aplicação do coeficiente de 1,0043 ao valor da renda mediana praticada na respetiva subsecção estatística, de acordo com a última atualização, divulgada pelo Instituto Nacional de Estatística.

Artigo 4.º

Limitação aos despejos por falta de pagamento de rendas

1. Não é admitido o despejo do arrendatário:
1. quando se comprove a inexistência de rendimentos suficientes para assegurar a sua subsistência ou do seu agregado familiar;
2. nos casos em que seja possível ao arrendatário pagar, pelo menos, dois terços do montante da renda.
2. Na situação prevista na alínea b) do número anterior, a dívida remanescente é reconhecida como crédito vencido, podendo ser exigido o seu pagamento nos termos legalmente admissíveis.

Artigo 5.º

Limitação da possibilidade de não renovação dos contratos de arrendamento

1. Não é admitida a denúncia do contrato de arrendamento:
1. quando se comprove a inexistência de rendimentos suficientes para assegurar a subsistência do arrendatário ou do seu agregado familiar;
2. quando se demonstre que a renda paga corresponde a uma taxa de esforço igual ou superior a 25% do rendimento mensal do agregado familiar do arrendatário.
2. Considera-se, para os efeitos previstos no presente artigo, a “taxa de esforço” como o rácio entre o encargo com a renda suportado pelo arrendatário e o rendimento líquido mensal do seu agregado familiar.
3. Os rendimentos relevantes para cálculo da taxa de esforço são os existentes à data relevante para efeitos da denúncia e são apurados pela média dos rendimentos obtidos nos 6 meses anteriores.

Artigo 6.º

Estabilidade no Arrendamento Urbano

1. Aos contratos de arrendamento celebrados até à entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, independentemente da idade ou do rendimento dos inquilinos, e que ainda se mantenham em regime vinculativo ou de perpetuidade, não são aplicáveis as normas do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU).
2. É alterado o artigo 1094.º do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344/66, de 25 de novembro, na sua redação atual, que passa a ter a seguinte redação:

«Artigo 1094.º

Tipos de contratos

1. (…).
2. (…).
3. A duração dos contratos referidos nos números anteriores não pode, contudo, ser inferior a dez anos, sem prejuízo da possibilidade de denúncia pelo arrendatário.»
4. São aditados os artigos 14.ª B e o 34.º A ao NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação atual, com a seguinte redação:

«Artigo 14.ºB

Apoio e proteção nas situações do procedimento de despejo

1. A notificação de procedimento de despejo contém informação relativa aos serviços públicos a quem o arrendatário se possa dirigir caso não tenha alternativa de habitação.
2. Os serviços de segurança social que acompanham o procedimento de despejo mantêm, até ao final do processo, ligação com o tribunal e com o agente de execução, com obrigatoriedade de elaboração de relatório sobre a situação social do arrendatário.
3. Constitui motivo excecional de suspensão do processo de despejo a conclusão, no relatório previsto no número anterior, da situação de fragilidade por falta de alternativa habitacional ou outra razão social imperiosa do arrendatário.

Artigo 34.º A

Novos contratos

Nos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da vigência do RAU e que tenham transitado para o NRAU, e cujo arrendatário, à data da entrada em vigor da presente lei, resida há mais de 20 anos no locado e tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60 %, apenas pode haver oposição à renovação ou denúncia pelo senhorio com o fundamento previsto na alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, havendo lugar à atualização ordinária da renda, nos termos gerais.»

Capítulo II

Proteção da Habitação Própria

Artigo 7.º

Regime Especial de proteção da habitação própria

1. É criado o Regime Especial de Proteção da Habitação Própria, dirigido às famílias com crédito à habitação, nos termos previstos no presente capítulo.
2. O Regime Especial de Proteção da Habitação Própria aplica-se a todos os contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de concessão de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação e de beneficiação de habitação própria permanente.
3. O Regime Especial de Proteção da Habitação Própria é imperativo para as instituições de crédito mutuantes.
4. A aplicação das medidas previstas no Regime Especial de Proteção da Habitação Própria não prejudica a aplicação de condições mais favoráveis pelas instituições de crédito.
5. A aplicação das medidas previstas no Regime Especial de Proteção da Habitação Própria não pode ser invocada como fundamento para a aplicação de restrições, condicionamentos ou limitações do acesso ao crédito a quem a elas recorra.

Artigo 8.º

Redução de taxas, comissões bancárias e outros custos e encargos em face do aumento das taxas Euribor

1. O aumento das taxas Euribor relevantes para efeitos do crédito à habitação determina a redução correspondente, de igual valor e proporcional dos outros custos e encargos com o crédito, de forma que não seja ultrapassado o valor da Taxa Anual Efetiva Global (TAEG) fixado no início do contrato.
2. A identificação dos custos e encargos previstos no número anterior é feita a partir dos elementos constantes da Ficha de Informação Normalizada Europeia e do contrato de mútuo.

Artigo 9.º

Renegociação mediada do crédito à habitação

1. É criado um processo de renegociação mediada do crédito à habitação.
2. A renegociação mediada do crédito à habitação é realizada, sem direito de oposição pelas instituições de crédito:
1. a requerimento do mutuário quando a taxa de esforço:
1. ultrapasse os 35%; ou
2. sendo originariamente superior a 35%, aumente em pelo menos 2 pontos percentuais (p.p.);
2. por iniciativa do banco, com caráter obrigatório, sempre que a taxa de esforço seja igual ou superior a 50%.
3. A renegociação prevista nos números anteriores é mediada, nos termos previstos nos números seguintes, por equipas técnicas a constituir pelo Banco de Portugal (BdP).
4. A renegociação mediada do crédito à habitação consiste:
1. na redução do montante das prestações correspondentes ao capital e aos juros, tal como definidas no contrato de crédito à habitação, abrangendo proporcionalmente juros e amortização de capital, até ao montante correspondente a uma taxa de esforço máxima de 35%;
2. na aplicação dessa redução por um período entre 6 a 12 meses, renovável a pedido do mutuário até um período máximo de 24 meses;
3. na extensão da maturidade do crédito por um período correspondente àquele por que vier a ser aplicada a redução das prestações, mesmo que ultrapassando os limites definidos pelo BdP para os contratos de mútuo bancário.
5. Os rendimentos relevantes para cálculo da taxa de esforço são os existentes à data da renegociação das condições do crédito e são apurados pela média dos rendimentos obtidos nos seis meses anteriores.
6. A comprovação dos rendimentos referidos no número anterior pode ser feita pelos respetivos recibos de vencimento ou, quando não exista essa possibilidade, por outros documentos idóneos, sem exigência de formalidades especiais.
7. As equipas do BdP são responsáveis pela verificação das condições previstas no presente artigo.
8. O prazo para a conclusão da renegociação é de 30 dias, cabendo ao Governo a responsabilidade pela regulamentação do respetivo procedimento.
9. As condições resultantes da renegociação do crédito aplicam-se às prestações vencidas após o prazo de 30 dias previsto no número anterior.

Artigo 10.º

Moratória de capital

1. A requerimento do mutuário, é aplicada uma moratória de capital aos contratos de mútuo bancário destinados à aquisição de habitação própria e permanente, nos termos dos números seguintes.
2. A moratória de capital referida no número anterior determina a possibilidade de não pagamento da amortização de capital e apenas de juros, não implicando a constituição em mora, o vencimento antecipado do contrato ou o incumprimento contratual
3. O pagamento de juros previsto no número anterior é feito a uma taxa correspondente à que tiver sido utilizada pelo Banco Central Europeu no financiamento bancário ou à que tiver sido aplicada ao banco na operação de financiamento no mercado interbancário, consoante a que seja mais baixa, considerando a mais recente à data do vencimento da prestação.
4. O requerimento referido no n.º 1 é apresentado sob a forma e utilizando os meios previstos contratualmente para as comunicações entre o mutuário e a instituição de crédito, produzindo efeitos desde a data da sua apresentação.
5. A moratória é aplicada pelo período requerido pelo mutuário, não podendo ser superior a um ano na sua aplicação inicial nem superior a dois anos no conjunto das renovações.
6. A renovação do período de carência está sujeita às condições previstas para o requerimento inicial.
7. A aplicação da moratória de capital prevista neste artigo determina a extensão da maturidade do contrato por período idêntico à duração total da moratória, , mesmo que ultrapassando os limites de maturidade máxima dos contratos de mútuo bancário definidos pelo Banco de Portugal, não podendo constituir motivo justificativo para alteração das demais condições contratuais.

Artigo 11.º

Dação em cumprimento

1. A dação em cumprimento é admitida no crédito à habitação sem possibilidade de oposição da instituição de crédito.
2. O valor a considerar para efeitos da amortização da dívida é o do valor da avaliação do imóvel realizada aquando da concessão do crédito ou da que for realizada no momento da dação, consoante o que for mais elevado.
3. Se, passados cinco anos da dação em cumprimento, se verificar que o imóvel foi vendido por valor superior ao montante da avaliação relevante no momento da dação, a instituição de crédito mutuante fica obrigada a entregar ao mutuário a diferença entre o valor em dívida à data
4. da dação e o da venda mais elevada que se verificar naquele período, independentemente de quem proceder a essa venda.
5. Se, naquele período, não se verificar nenhuma venda do imóvel por valor superior, considera-se a amortização feita nos termos do n.º 2.
6. Se, dentro do prazo de cinco anos previsto no n.º 3, o imóvel não for vendido pela instituição de crédito mutuante, o mutuário pode requerer a anulação da dação em cumprimento, retomando-se o contrato de crédito a partir dessa data nas condições existentes à data da dação.

Artigo 12.º

Conversão em arrendamento para habitação

1. Em caso de dação em cumprimento de imóvel que constitua habitação própria permanente ou de alienação de imóvel que constitua habitação própria permanente a Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), o mutuário ou vendedor tem o direito de permanecer no imóvel na qualidade de arrendatário.
2. Nas situações previstas no número anterior é aplicado o regime da renda condicionada com as seguintes especificidades:
1. a aplicação do regime depende apenas de requerimento do mutuário ou vendedor no momento da dação em cumprimento ou alienação;
2. a transmissão relevante, para efeitos do n.º 2 do artigo 2.º da Lei n.º 80/2014, de 19 de dezembro, é a referida no n.º 1 do presente artigo;
3. a renda anual não pode ser superior a 2% do total do capital em dívida à data da dação em cumprimento ou alienação.
3. No prazo de 10 anos a partir da conversão em arrendamento, o arrendatário pode readquirir o imóvel pelo valor equivalente ao montante do capital em dívida à data da dação em cumprimento ou da alienação, deduzido do valor total das rendas entretanto pagas.

Capítulo III

Alargamento da Oferta Pública de Habitação

Artigo 13.º

Gestão e utilização do património edificado público

1. O património público, do Estado e do Setor Empresarial do Estado, passível de ser utilizado como habitação, assim como o património habitacional dos Institutos Públicos das áreas da Habitação e da Segurança Social não podem ser objeto de venda a entidades privadas, devendo ser disponibilizados para oferta de habitação pública nos regimes de renda apoiada ou de renda condicionada.
2. A gestão deste património habitacional será da responsabilidade do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P..
3. Excetuam-se do n.º 1 os imóveis que, pelas suas características de classificação patrimonial ou de elevado valor patrimonial, não se enquadrem no uso pretendido.

Artigo 14.º

Apoio à recuperação e reabilitação de imóveis e intervenção em imóveis devolutos

1. É criado um apoio à recuperação e reabilitação de imóveis atualmente devolutos ou destinados a fins não habitacionais.
2. O apoio previsto no número anterior consiste numa linha de crédito a taxa reduzida mediante condição de afetação do imóvel a habitação no regime da renda condicionada.
3. O Governo regulamenta, no prazo de 60 dias, as condições da linha de crédito prevista no n.º 2.
4. Quando os proprietários de prédios devolutos, no prazo de 90 dias após a regulamentação prevista no n.º 3, não recorram à linha de crédito prevista no presente artigo ou não manifestem intenção de proceder à sua recuperação ou reabilitação, fica o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU) habilitado a tomar posse administrativa do imóvel com vista à sua recuperação ou reabilitação e afetação ao arrendamento para habitação no regime de renda condicionada.
5. O valor da renda resultante do arrendamento previsto no número anterior reverte para o IHRU até que este seja ressarcido do valor despendido no processo e eventuais benfeitorias, findo o qual a posse administrativa cessará.
6. Terminado o período de posse administrativa o proprietário assume o contrato de arrendamento estabelecido entre o IHRU e o inquilino sendo que a sua duração não pode ser inferior a dez anos, contados a partir da data do início do contrato.
7. As competências do IHRU previstas nos números anteriores devem ser exercidas em articulação com as autarquias.
8. No caso de imóveis devolutos devido a razões sucessórias, com ou sem processo judicial pendente, adoção de regime especial de modo a possibilitar o exercício do direito de preferência pelo Estado, as Regiões Autónomas ou os municípios, com vista à recuperação dos imóveis para habitação no regime de renda condicionada.

Artigo 15.º

Programa-piloto para construção e disponibilização de habitação privada sem fins lucrativos

1. É criado um programa-piloto, sob a responsabilidade do IHRU, de apoio à construção/disponibilização de habitação privada sem fins lucrativos, a partir de cooperativas de habitação, associações de moradores ou de desenvolvimento local.
2. No âmbito do programa previsto no número anterior são lançados, pelo menos, dez projetos-piloto em municípios que se declarem em situação de carência habitacional nos termos da Lei de Bases da Habitação.
3. Os projetos-piloto previstos no número anterior devem ser desenvolvidos a partir da utilização de:
1. património público, com cedência de direitos a longo termo; ou
2. património privado, desde que a titularidade plena seja detida pela entidade promotora e se destinem ao regime de arrendamento.
4. O IHRU poderá proceder à aquisição de imóveis privados para prossecução deste programa.

Capítulo IV

Regimes Fiscais

Artigo 15.º

Eliminação do Regime Fiscal para os Residentes não Habituais

Os artigos 72.º, 81.º, 99.º, e 101.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (Código do IRS), aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual, passam a ter a seguinte redação:

«Artigo 72.º

[Taxas especiais]

1. […]:
1. […];
2. […];
3. […];
4. […];
5. […];.
2. […].
3. […].
4. […].
5. […].
6. […].
7. […].
8. […]
9. […].
10. [Revogado]
11. […]
12. [Revogado]
13. […].
14. […].
15. […].
16. […].
17. […].
18. […].
19. […].
20. […]
21. […]
22. […].

Artigo 81.º

[Eliminação da dupla tributação jurídica internacional]

1. […].
2. […].
3. […]
4. [Revogado]
5. [Revogado]
6. […].
7. [Revogado]
8. [Revogado]
9. […].
10. […].

Artigo 99.º

Retenção sobre rendimentos das categorias A e H

1. […].
2. […].
3. […].
4. […].
5. […].
6. […].
7. […].
8. No caso de remunerações mensalmente pagas ou postas à disposição de residentes não habituais em território português, tratando-se de rendimentos de categoria A auferidos em atividades de elevado valor acrescentado, com carácter científico, artístico ou técnico, definidas em portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, aplicam-se as taxas previstas para residentes.
9. […].

Artigo 101.º

Retenção sobre rendimentos de outras categorias

1. […]:
1. […];
2. […];
3. […];
4. d) As taxas aplicáveis aos rendimentos auferidos por residentes, tratando-se de rendimentos da categoria B resultantes de atividades de elevado valor acrescentado, com carácter científico, artístico ou técnico, definidas em portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças, por residentes não habituais em território português;
5. […].
2. […].
3. […].
4. […].
5. […]
6. […]
7. […]
8. […].
9. […].
10. […].
11. […].
12. […].
13. […].»

Capítulo V

Disposições finais

Artigo 16.º

Norma Revogatória

1. São revogados os artigos 15.º, 15.º- A, 15.º- B, 15,º- C, 15.º- D, 15.º- E, 15.º- F, 15.º- G, 15.º- H, 15.º- I, 15.º- J, 15.º- K, 15.º- L, 15.º- M, 15.º- N , 15.º- O, 15.º- P, 15.º- Q, 15.º- R e 15.º- S do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na sua redação atual.
2. São revogados os n.º 10 e 12 do artigo 72.º e os n.º 4, 5, 7 e 8 do artigo 81.º do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, na sua redação atual

Artigo 17.º

Entrada em vigor

1. A presente lei entra em vigor no dia seguinte à sua publicação.
2. As disposições com impacto orçamental produzem efeito, com o Orçamento do Estado subsequente, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
3. Compete ao Governo a criação de condições para que a presente lei produza efeitos em 2023, considerando a disponibilidade orçamental para o ano económico.